“共享互聯(lián)”模式下的老舊小區物管轉型升級

老舊小區由于其歷史緣故，市場(chǎng)認知能力有限，其物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)費一直由政府定價(jià)或執行政府指導價(jià)，標準遠低于一般商品住房。物業(yè)服務(wù)雙方不能根據市場(chǎng)情況靈活調整，收入有限，更談不上特約增值服務(wù)，因而為大部分老舊小區提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。小區物業(yè)公司收入上不去，談不上服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量也得不到相應的提升，造成老舊小區物業(yè)管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。????由于老舊小區分散、配套設施設

發(fā)布時(shí)間：

2018-10-09

關(guān)鍵詞：

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“共享互聯(lián)”模式下的老舊小區物管轉型升級

 
   
       老舊小區由于其歷史緣故，市場(chǎng)認知能力有限，其物業(yè)管理處于起步階段，物業(yè)費一直由政府定價(jià)或執行政府指導價(jià)，標準遠低于一般商品住房。物業(yè)服務(wù)雙方不能根據市場(chǎng)情況靈活調整，收入有限，更談不上特約增值服務(wù)，因而為大部分老舊小區提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。小區物業(yè)公司收入上不去，談不上服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量也得不到相應的提升，造成老舊小區物業(yè)管理矛盾糾紛多，管理效果淡化。
       由于老舊小區分散、配套設施設備不齊全，商業(yè)、文化、教育、醫療等配套設施和市政設施建設缺乏或滯后，往往會(huì )形成功能單一的“臥城”或“潮汐”現象，秩序維護負擔重，治安安全隱患多，同時(shí)中低收入家庭長(cháng)時(shí)間集中容易在空間上產(chǎn)生貧富分化與隔離，不利于社會(huì )的融合發(fā)展、和諧發(fā)展。所以老舊小區的物業(yè)管理不僅不能簡(jiǎn)單地復制普通商品房的經(jīng)驗和模式，更要全方位創(chuàng )新，運用新技術(shù)、新方法另辟蹊徑?！肮蚕砘ヂ?lián)”經(jīng)濟模式則提供了綠色的發(fā)展路徑。
老舊小區“零和博弈”新思路
       互聯(lián)網(wǎng)在商業(yè)模式創(chuàng )新上的最大貢獻就是“第三方導入”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)思維，很容易跳出“收費換服務(wù)”的桎梏，階段性以物業(yè)費為管理基礎，以增值服務(wù)費優(yōu)惠的方式換取業(yè)主和使用人對某些共有資源使用權的讓渡，統一經(jīng)營(yíng)獲取收益。既然老舊小區物業(yè)費標準低，就不要費時(shí)費力將調增收費作為主要目的，而把如何利用資源、整合資源作為主導方向。
       公共資源的使用是通過(guò)市場(chǎng)法則交易來(lái)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一經(jīng)營(yíng)才有法理基礎。同時(shí)“互聯(lián)網(wǎng)”也為公共資源的利用提供了更多的可選項，能夠創(chuàng )造更多的新價(jià)值，只要充分利用，可以保障物業(yè)管理及增值服務(wù)有序進(jìn)行。近年來(lái)，彩生活、萬(wàn)科、長(cháng)城等物業(yè)公司都在進(jìn)行有益的嘗試，一些小區已經(jīng)不完全依賴(lài)物業(yè)費了。
     老舊小區物業(yè)服務(wù)擴容新內涵
       正因為老舊小區建設階段的先天不足，如交通、商業(yè)、教育、醫療等配套落后，反而形成了巨大的需求缺口。共享互聯(lián)技術(shù)的興起為物業(yè)服務(wù)內容的創(chuàng )新提供了廣闊的空間。
       物業(yè)服務(wù)擴容可從搭建信息平臺及完善信息鏈開(kāi)始，依托小區使用人作為客戶(hù)資源，接入專(zhuān)業(yè)的互聯(lián)、物聯(lián)公司，構建“社區生活服務(wù)平臺”。也可以開(kāi)發(fā)手機智能APP，鏈接需求與供應，“解決最后一公里、最后一百米”問(wèn)題，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下互聯(lián)互通等方式，深度介入專(zhuān)有部分家庭服務(wù)乃至教育、養老等個(gè)性化社會(huì )服務(wù)，形成使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共贏(yíng)的生態(tài)圈。服務(wù)范圍的擴容必然產(chǎn)生新的收入來(lái)源，新的收入來(lái)源又是以不額外增加使用人支出的情況下獲得的，而且方便了使用人，同時(shí)解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利模式單一的問(wèn)題。服務(wù)擴容需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、組織結構、考核標準進(jìn)行顛覆性改造，增值后的社會(huì )化物業(yè)服務(wù)也會(huì )反哺物業(yè)的基礎管理，并會(huì )良性互動(dòng)。
            老舊小區物業(yè)服務(wù)轉型升級新機遇
       總結互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成功的經(jīng)驗，主要可歸結為三大模式：一是抓住用戶(hù)為主的社交平臺類(lèi);二是信息獲取為主的搜索引擎類(lèi);三是規模效益為主的電子商務(wù)類(lèi)。進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代后，隨著(zhù)與傳統產(chǎn)業(yè)、傳統行業(yè)的不斷融合，三者的邊界變得模糊，競爭逐漸加劇，開(kāi)始了“搶地盤(pán)、占資源、奪用戶(hù)”的戰國時(shí)代。
       分析物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，與“互聯(lián)網(wǎng)+”具有天然的融合優(yōu)勢：首先是用戶(hù)依存度高，主客體雙方既矛盾重重卻也難舍難分，一旦有共贏(yíng)思維，有互聯(lián)物聯(lián)平臺，粘性問(wèn)題要比一般互聯(lián)物聯(lián)企業(yè)好解決;其次是規模問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴張呈幾何效應的，多一個(gè)小區就多出成百上千的潛在用戶(hù)，如果有好的智能APP和好的推廣機制(如以線(xiàn)上交易額或交易次數決定物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠幅度)，潛在用戶(hù)立刻成為活躍用戶(hù);唯一欠缺的可能就是信息連接了，而這正好是“互聯(lián)網(wǎng)+”要加的那個(gè)點(diǎn)了。
       老舊小區物業(yè)管理大多還沒(méi)有推向市場(chǎng)，總量大、資源利用率低，尤其是部分產(chǎn)權還在政府、單位手里，便于統一經(jīng)營(yíng)，只要能借助“互聯(lián)物聯(lián)”的優(yōu)勢建立互動(dòng)平臺，物業(yè)管理新模式就能對社區業(yè)主資源、公共資源、商家資源以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行深度整合與挖掘，實(shí)現帕累托最優(yōu)，即物業(yè)管理效益至少不變差，使用人受益狀況實(shí)現最大化。比較可行的路徑是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉型不轉行對老舊住房、小區進(jìn)行市場(chǎng)化深度綜合改造，業(yè)主不花錢(qián)、共同決策讓渡改造權共享利益，政府不投資、出臺調增容積率等支持政策、做好監管。具體是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)立足物業(yè)基礎管理服務(wù)練專(zhuān)業(yè)功底，把老舊小區加裝電梯、房屋、環(huán)境改造及方案整合等作為突破口，逐步進(jìn)行非條塊式綜合改造;業(yè)主決策授權及改造方案、流程認定;政府建立綜合數據庫、引入保險機制、組建綜合改造專(zhuān)家評審機制、出臺容積率調增及新增產(chǎn)權認定等政策、實(shí)施長(cháng)效管理機制，共享互動(dòng)，以現有資源為抓手，系統整治提升老舊住房及小區環(huán)境。
老舊小區管理效率提高新路徑
       實(shí)現物業(yè)管理效率提高應從基礎服務(wù)升級入手，推廣應用互聯(lián)物聯(lián)技術(shù)進(jìn)行管理創(chuàng )新，構建遠程視頻監控指揮中心，推廣使用遠程互聯(lián)檢查系統、設備狀態(tài)遠程監測系統，并通過(guò)智能APP，有效解決線(xiàn)上線(xiàn)下集成聯(lián)動(dòng)，實(shí)現人性化管理，讓業(yè)主和用戶(hù)獲得更好的體驗。比如，業(yè)主可以“隨手一搖”呼叫、“輕松一點(diǎn)”繳費、“輕松一拍”報修、“智能遠程”服務(wù)體驗、消費等信息互動(dòng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工也可采取遠程考勤、業(yè)務(wù)搶單、電子考核等內容，讓管理和服務(wù)雙方及政府監管更簡(jiǎn)單快捷。
多方參與，共創(chuàng )和諧社區新可能
       和諧共贏(yíng)是物業(yè)管理與服務(wù)的終極目標，在傳統物業(yè)管理時(shí)代，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也嘗試通過(guò)引導業(yè)主參與物業(yè)管理的方式創(chuàng )建和諧小區，但往往因為信息溝通的問(wèn)題并不能真正使業(yè)主融入到物業(yè)管理中來(lái)。反倒是一些業(yè)主自發(fā)地利用qq群、微信群等形式，建立起對抗性的互聯(lián)網(wǎng)平臺，使管理矛盾更加復雜化，在老舊小區尤為突出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如能主動(dòng)建立起共享共贏(yíng)的合作平臺，讓有意愿或有一技之長(cháng)的業(yè)主參與到管理和服務(wù)中來(lái)，并得到實(shí)惠，就能加強信息互通，增強粘性和信賴(lài)，同時(shí)根據輿情及時(shí)調整和改進(jìn)服務(wù)，就會(huì )進(jìn)入和諧共贏(yíng)的良性運轉軌道。
       物業(yè)管理的價(jià)值是為業(yè)主和使用人提供物業(yè)的管理和滿(mǎn)足有效需求的增值服務(wù)，老舊小區的物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想走出新路子，必須踐行共享經(jīng)濟模式，擁抱互聯(lián)物聯(lián)，運用新思維，啟發(fā)新思路、尋找新模式，建立新機制，創(chuàng )造新價(jià)值，引領(lǐng)行業(yè)實(shí)現可持續健康發(fā)展。
 
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